[2026 부동산] 전세 연장할까? 매수할까? 전세 vs 매매 손익 계산기로 완벽 비교

 

내년에 초등학교에 입학하는 아이가 있어 이제는 한 곳에 안정적으로 정착해야 하거나, 조금 더 나은 주거 환경으로 '갈아타기'를 계획하고 계신가요?

최근 서울 주요 단지들의 매매가가 9억 원 또는 10억 원 선을 가뿐히 돌파하며 매수 심리가 꿈틀거리는 것을 보면, "계속 전세를 살아야 할까, 지금이라도 대출을 받아 집을 사야 할까?" 하는 고민이 깊어질 수밖에 없습니다. 이럴 때는 막연한 감보다는 정확한 숫자로 두 선택지의 유불리를 따져보아야 합니다.

복잡한 수식을 일일이 두드릴 필요 없이, 내 자본금과 대출 금리만 입력하면 2년(또는 4년) 뒤의 자산 격차를 바로 보여주는 전세 vs 매매 손익 계산기를 활용해 보세요.

 

전세 vs 매매 손익 계산기 (무료)

아래 계산기에서 현재 보유한 자금과 알아보고 있는 집의 전세가/매매가를 입력하시면, 기간에 따른 총비용과 예상 수익을 한눈에 비교할 수 있습니다.

 

👆 계산기가 안 보이면 여기에서 직접 열어보세요

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전세 유지 시 고려해야 할 '기회비용'

전세는 집값 하락의 위험을 피할 수 있다는 장점이 있지만, 보증금으로 묶이는 수억 원의 기회비용을 반드시 계산해야 합니다.

 - 전세자금대출 이자: 매달 은행에 납부하는 순수 소멸성 비용입니다.

 - 투자 기회비용: 만약 5억 원의 보증금 중 내 돈이 3억 원이라면? 이 자금을 집에 묶어두지 않고 예·적금이나 주식, 퀀트 투자 등 우상향하는 자산으로 굴렸을 때 얻을 수 있는 기대 수익을 놓치게 됩니다.

 

전세 유지 시 고려해야 할 '기회비용'

주택 매수 시 고려해야 할 '숨은 비용'과 '시세 차익'
집을 사게 되면 단순히 대출 이자만 나가는 것이 아닙니다. 매수 시점과 보유 기간 동안 발생하는 각종 세금과 부대비용을 고려해야 합니다.

 - 매수 시 초기 비용: 취득세, 지방교육세, 중개수수료, 법무사 비용 등

 - 보유 시 유지 비용: 매년 납부해야 하는 재산세, 종합부동산세(해당 시), 그리고 주택담보대출 이자

 - 예상 시세 차익: 가장 중요한 부분입니다. 주거 안정성과 함께 연평균 집값 상승률(보통 물가상승률 이상)을 보수적으로 잡아도, 레버리지(대출)를 활용한 자산 증식 효과를 기대할 수 있습니다.

 

계산 예시로 보는 2년 뒤 자산 변화

이해를 돕기 위해 자본금 3억 원을 가진 무주택자가 9억 원짜리 아파트를 매수할 때와 5억 원에 전세를 살 때를 비교해 보겠습니다. (금리 3.8%, 집값 연 상승률 2% 가정)

비교 항목	전세 유지 (보증금 5억)	주택 매수 (매매가 9억 가정)
필요 대출	2억 원 (전세자금대출)	6억 원 (주택담보대출)
월 이자 비용	약 63만 원	약 190만 원
세금 및 부대비용	중개수수료 (약 150만 원)	취득세+중개수수료 등 (약 3,000만 원)
기대 수익(시세차익)	0원 (보증금 원금 보장)	약 3,600만 원 (2년 보유 시)

 

표면적으로는 주택담보대출 이자와 취득세 때문에 매수가 훨씬 손해인 것처럼 보입니다. 

하지만 집값이 매년 소폭이라도 상승한다면, 2년 뒤 매도 시점에서는 시세 차익이 그동안 낸 이자와 세금을 상쇄하고도 남는 경우가 많습니다. 

반면 전세는 주거비용(이자)만 소모될 뿐 자산은 늘어나지 않습니다.

 

마치며

"집을 사는 것이 무조건 정답이다"라고 할 수는 없습니다. 

개개인의 현금 흐름, 대출 상환 능력, 그리고 앞으로의 이사 계획에 따라 셈법이 완전히 달라지기 때문입니다.

중요한 것은 막연히 불안해하기보다 계산기를 통해 내 상황을 객관적인 숫자로 마주해 보는 것입니다. 

은행이나 부동산에 방문하기 전, 위 계산기로 다양한 시나리오(금리 변동, 집값 상승/하락)를 시뮬레이션해 보시기 바랍니다.

 

📌 앞으로도 최신의 정책이 발표될 때마다 최신 기준으로 업데이트 예정입니다.