[부동산] 부동산(아파트) 구매 대출, 적정 규모는 어디까지일까? (스트레스 DSR 적용)

 

 

부동산(아파트) 구매

안녕하세요, 오늘은 많은 사람들의 꿈인 내 집 마련에 대해 이야기를 좀 해볼까 하는데요.

인생 최대의 투자라고도 할 수 있는 아파트(부동산) 구매이기에 그만큼 신중해질 수밖에 없는데요.

가지고 있는 현금이 많으신 분들이라면 모를까, 그렇지 않은 일반인들은 아무래도 아파트를 구매할 때 은행의 도움을 받을 수밖에 없습니다.

그래서 많은 사람들이 아파트를 구매할 때 주택담보대출(주담대)의 도움을 받지만, 과도한 대출은 재정적인 악몽으로 이어질 수 있는데요.

적정한 대출 규모는 어디까지일지 한 번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

내 집 마련을 위한 대출 고려 사항

1. 대출 가능 금액

 - 은행마다 기준은 다르지만, 일반적으로 주택 가격의 50~70%까지 대출 가능
 - 신용등급, 소득, 자산 등에 따라 달라짐

 

2. 부채비율 고려

 - 주택담보대출 외에 다른 대출이 있다면 부채비율 고려해야 함
 - 부채비율 = (총 부채 / 가처분 소득) x 100
 - 일반적으로 40% 이하가 적정, 50% 이상은 위험

 

3. 월 상환액 고려

 - 월 상환액이 가처분 소득의 30% 이상이 되지 않도록 주의
 - 월 상환액 = 대출금액 x (대출금리 x (1 + 대출금리)^대출기간) / ((1 + 대출금리)^대출기간 - 1)

  ex) 대출금액 5억, 대출금리 연 3.5%, 대출기간 30년의 경우에는 약 2백2십만 원 정도를 월 상환을 진행해야 합니다.

 

4. 미래까지 고려

 - 현재의 상황뿐 아니라 미래의 소득 변화, 금리 변동 가능성 고려

 - 예상치 못한 지출 가능성, 주택 구입 후 발생하는 관리비, 유지비 등 고려

 

5. 추가 고려 사항

 - 주택의 목적 : 자가 또는 투자 목적인지에 따라 대출 규모를 달리 할 수 있습니다.
 - 주택의 위치 : 서울과 같은 대도시는 주택 가격이 높아 대출 규모가 커질 수 있습니다.

 - 주택의 종류 : 아파트, 빌라, 단독주택 등 주택의 종류에 따라 대출 규모가 달라질 수 있습니다.

 - 개인의 재정 상황 : 개인의 소득, 자산, 부채 등을 고려하여 적정 대출 규모를 결정해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

스트레스 DSR 시행

여기서 이제 이 얘기를 안할 수가 없게 되었습니다.

2024년 2월 26일 스트레스 DSR이 시행되었죠.

단계별로 확장된다고 하며 25년에는 100% 적용으로 된다고 합니다.

이로 인해 부동산 구매가 조금 더 어렵게 되었습니다.

스트레스 DSR은 단순히 금리 상승에 대한 대비만이 아니라, 가계의 총부채 상환 능력을 보다 객관적으로 평가하고 과도한 부채 축적을 근본적으로 방지하는 규제라고 할 수 있는데요.

 

아래에서 좀 더 자세하게 얘기해 보도록 하겠습니다.

 

1. 주요 특징 심층 분석 및 실제 적용 예시

 1) 가상 금리 상승률 반영 : 금융위원회는 경제 상황 및 금융 시장 전망을 종합적으로 고려하여 가상 금리 상승률을 결정합니다. 2024년 2월 기준, 가상 금리 상승률은 1.5% p로 설정되었습니다. (변동금리상품 기준)

 

 2) 대출 한도 감소 계산 예시

  - 기존 DSR 기준: 연 소득 6천만 원, 부채 비율 30%, DSR 40% 적용 시 최대 대출 가능 금액은 1억 2천만 원입니다.

  - 스트레스 DSR 적용: 가상 금리 상승률 1.5% p 반영 시 최대 대출 가능 금액은 1억 500만 원으로 감소합니다.

  - 주택담보대출 외 적용 대상: 주택담보대출, 주택청약저축대출, 혼합형 주택담보대출 외에도 전세대출, 개인주택담보대출, 소득증빙대출 등 주택 구매 관련 대출 전반에 적용됩니다.

 

2. 스트레스 DSR 시행의 다각적인 영향 분석

 1) 주택 구매 어려움 증가

  - 변동금리 대출 이용자의 경우, 대출 한도 감소로 인해 주택 구매가 어려워질 수 있습니다.

    특히, 초저금리 시대에 높은 부채 비율을 형성한 가계는 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

  - 신축 아파트 구매 : 높은 주택 가격과 더불어 스트레스 DSR 적용으로 인해, 신축 아파트 구매는 더욱 어려워질 것으로 예상됩니다.

 

 2) 주택 가격 변동 가능성

  - 대출 수요 감소는 주택 가격 하락으로 이어질 수 있지만, 지역, 주택 유형, 시장 상황에 따라 다르게 나타날 수 있습니다

  - 수도권 아파트: 단기적으로 가격 하락 가능성이 있지만, 장기적으로는 주택 공급 부족과 인구 증가로 인해 가격 상승 압력이 지속될 것으로 예상됩니다.

  - 지방 도시: 주택 수요 감소와 더불어 스트레스 DSR 적용으로 인해 주택 가격 하락 가능성이 높습니다.

 

 3) 장기 고정금리 대출 선호 증가

  - 변동금리 대출 대비 장기 고정금리 대출의 매력도가 높아질 수 있지만, 금리 상승 위험을 감수할 수 있는 자금 여력이 충분한 경우에만 고려해야 합니다.

  - 장기 고정금리 대출은 금리 변동에 따른 상환 부담 걱정이 적지만, 초기 상환 수수료가 높고, 금리 인상 시 재조정이 어렵다는 단점이 있습니다.

 

 

 

 

스트레스 DSR 시행 시 고려해야 할 사항

1. 개인의 상환 능력

 - 스트레스 DSR은 가상 금리 상승 시에도 안정적으로 대출을 상환할 수 있는 능력을 평가합니다.

 - 자신의 소득, 부채, 자산, 주택 구매 목적, 금융 상황 등을 정확하게 파악하고, 스트레스 DSR 적용 후 대출 가능 한도 및 주택 구매 가능성을 분석해야 합니다.

 

2. 대출 상품 비교

 - 변동금리 대출, 장기 고정금리 대출, 주택청약저축대출 등 다양한 대출 상품의 장단점을 비교하고, 자신의 상황에 맞는 상품을 선택해야 합니다.

 - 금리, 상환 방식, 수수료, 조기 상환 조건 등을 꼼꼼하게 비교하여 선택하는 것이 중요합니다.

 

3. 주택 시장 상황

 - 주택 가격, 수요, 공급 등 주택 시장 상황을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

 - 지역, 주택 유형, 시장 상황에 따라 스트레스 DSR 적용 후 주택 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

 

4. 장기적인 계획

 - 주택 구매는 장기적인 결정입니다. 스트레스 DSR 시행 이후에도 장기적인 관점에서 계획을 세우고, 안정적인 금융 관리를 유지해야 합니다.

 - 다가올 금리 변동, 경제 상황 변화 등을 대비하여 충분한 자금을 확보하고, 예상치 못한 상황에 대비하는 것이 중요합니다.

 

 

 

마무리하며

무리하게 대출을 받아서 부동산을 구매하는 소위 영끌은 계속해서 사회적인 문제가 되어 왔는데요.

가계부채 규모가 너무 높아지게 되면서 여러가지 사회적인 문제가 되고 있는 상황입니다.

하지만 그도 그럴 것이 한국에서는 마땅한 투자처가 없는 상황으로 부동산이 가장 자산을 늘려주는 효과적인 방법이기 때문인데요.

사람들은 그래서 엄청난 레버리지를 사용하여 부동산에 투자하고 자산의 상승을 기원하고 있습니다.

 

하지만 최근 경제 상황이 고금리 저성장 국면으로 직면함에 따라 과도한 대출을 받은 가정들이 하나둘씩 문제가 되고 있는 상황인데요.

 

월별로 상환되는 금액을 계산하여 가계경제에 과도한 부담이 되지 않도록 계획을 세워 부동산을 투자하는 것이 중요해 보입니다.